Hvor mye kan jeg låne?
Kort svar: Banken kan normalt ikke gi deg lån som gjør at samlet gjeld blir mer enn fem ganger årsinntekten, du må ha minst 10 prosent egenkapital, og økonomien må tåle 3 prosentpoeng høyere rente (minst 7 prosent). Med 650 000 kroner i lønn og ingen annen gjeld er taket 3,25 millioner kroner. Kalkulatoren viser hvilken av grensene som stopper deg, og hvor dyr bolig du kan kjøpe. Banken avgjør til slutt.
Av Håkon Flo EriksenMetode gjennomgått Slik sammenligner vi
Hvor mye kan jeg låne?
Estimat basert på maksimal gjeldsgrad, egenkapital og beløpet du selv oppgir at du har tilgjengelig til et nytt lån. Banken gjør en langt mer detaljert kredittvurdering.
Egenkapitalkalkulator: hvor mye egenkapital trenger jeg?
Legg inn totalprisen på boligen du vurderer. I borettslag er totalprisen prisantydning pluss fellesgjeld. Egenkapitalen fra feltet over brukes i beregningen.
Med 500 000 kr i egenkapital dekker du 10 prosent egenkapital og dokumentavgift for en bolig til inntil 4 000 000 kr. Inntekten og det du tåler å betale kan likevel gi en lavere grense; se beregnet låneramme over. Tinglysingsgebyr, flytting og eventuell oppussing kommer i tillegg.
Fra estimat til boligbudsjett
Bruk beregningen som utgangspunkt når du sammenligner boliglån. Se på effektiv rente, gebyrer og månedskostnad for samme lånebeløp. Banken må bekrefte hvor mye du kan låne før du legger inn et bud.
Sammenlign boliglånIngen søknad sendes fra kalkulatoren. Resultatet er ikke et finansieringsbevis.
Hvor mye kan jeg låne i forhold til inntekt?
Samlet gjeld kan som hovedregel ikke være høyere enn fem ganger brutto årsinntekt (utlånsforskriften § 6). All gjeld teller: det nye boliglånet, studielån, billån, forbrukslån, kredittkortrammer og din andel av fellesgjeld. Tjener du 650 000 kroner før skatt, er taket 3 250 000 kroner. Har du 300 000 kroner i studielån, er det 2 950 000 kroner igjen til boliglånet.
Maksimal samlet gjeld etter inntekt
Sveip eller bruk piltastene for å se hele tabellen.
| Brutto årsinntekt | Maks samlet gjeld (5x) | Kjøpesum med 10 % egenkapital | Egenkapital som trengs |
|---|---|---|---|
| 500 000 kr | 2 500 000 kr | 2 777 778 kr | 277 778 kr |
| 650 000 kr | 3 250 000 kr | 3 611 111 kr | 361 111 kr |
| 800 000 kr | 4 000 000 kr | 4 444 444 kr | 444 444 kr |
| 1 000 000 kr | 5 000 000 kr | 5 555 556 kr | 555 556 kr |
| 1 300 000 kr | 6 500 000 kr | 7 222 222 kr | 722 222 kr |
Tabellen forutsetter at du ikke har annen gjeld, og at du tåler stresstesten, og kjøpesummen er før dokumentavgift og andre omkostninger. Kjøper dere sammen, legges inntektene og gjelden sammen.
Hvor mye egenkapital trenger jeg?
Boliglånet kan som hovedregel være inntil 90 prosent av boligens verdi (§ 7). Du trenger altså minst 10 prosent egenkapital, og kravet er det samme i Oslo som i resten av landet. I borettslag regnes egenkapitalen av totalprisen, altså prisantydning pluss fellesgjeld.
Omkostningene kommer i tillegg. Kjøper du en selveierbolig, betaler du 2,5 prosent dokumentavgift av kjøpesummen. For en bolig til 4 millioner kroner trenger du derfor 400 000 kroner i egenkapital og 100 000 kroner til dokumentavgift, til sammen 500 000 kroner før tinglysingsgebyr. Egenkapitalkalkulatoren over regner ut dette for din bolig. I guiden om egenkapitalkrav for boliglån finner du flere eksempler, også med fellesgjeld. Sparer du til første bolig, kan BSU gi 10 prosent skattefradrag på innskuddene.
Hvor stort lån kan jeg betjene?
Banken skal teste at du har nok til vanlige levekostnader dersom renten øker med 3 prosentpoeng, og minst med 7 prosent rente (§ 5). Det er denne stresstesten som oftest begrenser lånet for dem som har god inntekt, men høye faste utgifter. Se hva banken regner med til livsopphold (SIFO) for en husholdning som din.
Per 27. oktober 2026 er mediannivået for nominell rente på ordinære boliglån 5,84 % i Finansportalens oversikt. Da må økonomien tåle en testrente på 8,84 %. Et lån på 3 millioner kroner over 25 år koster 19 037 kr i måneden i dag, men banken regner på 24 848 kr i måneden. Har du ikke rom for det beløpet etter skatt og levekostnader, blir lånet mindre enn fem ganger inntekten.
Hvor mye kan jeg kjøpe bolig for?
Kjøpesummen er lånet du får pluss egenkapitalen, minus det som går med til omkostninger. Har du 500 000 kroner og kjøper selveier, går omtrent 100 000 kroner til dokumentavgift på en bolig til 4 millioner. Da er det 400 000 kroner igjen som egenkapital, nok til nettopp 10 prosent. Kalkulatoren viser hvilken av de tre grensene som stopper deg: inntekten, egenkapitalen eller hva du tåler å betale hver måned.
Hvor mye koster lånet per måned?
Tabellen viser terminbeløpet for et annuitetslån over 25 år med mediannivået for nominell rente på ordinære boliglån per 27. oktober 2026 (5,84 %) og med bankenes testrente (8,84 %). Gebyrer og rentefradrag er ikke med.
Månedskostnad for boliglån over 25 år, per 27. oktober 2026
Sveip eller bruk piltastene for å se hele tabellen.
| Lånebeløp | Per måned (5,84 %) | Renter totalt | Per måned i stresstest (8,84 %) |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 12 691 kr | 1 807 339 kr | 16 565 kr |
| 3 000 000 kr | 19 037 kr | 2 711 008 kr | 24 848 kr |
| 4 000 000 kr | 25 382 kr | 3 614 678 kr | 33 131 kr |
| 5 000 000 kr | 31 728 kr | 4 518 347 kr | 41 413 kr |
Du får 22 prosent skattefradrag for rentene, så kostnaden etter skatt er lavere, særlig de første årene når rentedelen er størst. Vil du regne på et bestemt tilbud, bruker du boliglånskalkulatoren for terminbeløp, totalkostnad og effektiv rente.
Slik bruker du kalkulatoren
Kalkulatoren viser det laveste resultatet av tre beregninger. Først trekker den annen gjeld fra fem ganger brutto årsinntekt. Deretter regner den om månedsbeløpet du oppgir til en mulig lånesum ved det høyeste av 7 prosent rente og renten pluss 3 prosentpoeng. Til slutt begrenses lånet av 90 prosent belåningsgrad.
Start månedsbeløpet med netto inntekt. Trekk fra normale levekostnader, barnehage, bil, forsikringer, felleskostnader og avdrag på annen gjeld. Det som står igjen til det nye lånet er feltet du bruker. Ikke press tallet opp for å få et hyggeligere resultat — det er denne delen som viser om økonomien tåler lånet også når renten stiger.
Resultatet er ikke et lånetilbud
Kausjonist og leieinntekter krever egne avklaringer. Tilleggssikkerhet kan løse et sikkerhetsbehov, men erstatter ikke inntekt. Ved utleie bør du ha leieavtale, oversikt over utgifter og en buffer for perioder uten leietaker. Be banken vise hvilke beløp den faktisk har regnet med.
Utlånsforskriften setter yttergrenser, men finansavtaleloven krever at banken avslår dersom kredittvurderingen ikke viser tilstrekkelig betalingsevne. Bankene kan bruke en begrenset fleksibilitetskvote til lån som bryter kravene: 10 prosent av utlånene hvert kvartal, 8 prosent i Oslo. Kalkulatoren forsøker ikke å gjette om banken vil bruke unntak for akkurat din søknad. Startlån fra kommunen er en egen ordning for dem som har langvarige problemer med å få vanlig boliglån.
Primærkilder
- Lovdata: utlånsforskriften (§ 5 betjeningsevne, § 6 gjeldsgrad, § 7 belåningsgrad, § 12 fleksibilitet)
- Lovdata: finansavtaleloven § 5-4 om avslagsplikt
- Kartverket: dokumentavgift ved kjøp av fast eiendom
- Skatteetaten: BSU
- SpareBank 1: leieinntekter og tilleggssikkerhet
- SpareBank 1: ansvar som kausjonist
- Husbanken: hvem som kan få startlån
- Finansportalen: boliglånsrenter
Reglene ble kontrollert mot Lovdata, Kartverket og Skatteetaten 6. oktober 2026. Rentene i tabellene oppdateres fra Finansportalen. Sjekk alltid bankens konkrete beregning før du inngår en avtale.
Spørsmål og svar
Hvor mye kan jeg få i boliglån?
Boliglånet begrenses av tre regler i utlånsforskriften: samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekten, lånet kan ikke være mer enn 90 prosent av boligens verdi, og du må tåle en rente som er 3 prosentpoeng høyere enn i dag, men minst 7 prosent. Den strengeste av de tre bestemmer hvor mye du kan få. Kalkulatoren regner ut alle tre.
Hvor mye kan jeg låne med 600 000 kr i lønn?
Fem ganger brutto årsinntekt er 3 millioner kroner. Det er taket for samlet gjeld, så studielån, billån og kredittrammer trekkes fra. Har du 200 000 kr i studielån, er rommet for nytt boliglån 2,8 millioner. I tillegg må du ha minst 10 prosent egenkapital og tåle stresstesten.
Gjelder de samme reglene i Oslo?
Ja. Fem ganger inntekt, 90 prosent belåningsgrad og stresstesten gjelder i hele landet. Forskjellen er at bankene har en lavere fleksibilitetskvote i Oslo: 8 prosent av utlånsvolumet per kvartal (eller 15 millioner kroner), mot 10 prosent ellers.
Hvor mye kan jeg låne med kausjonist?
En realkausjonist kan stille ekstra sikkerhet når egenkapitalen ikke er tilstrekkelig. Det øker ikke automatisk inntekten eller evnen til å betale lånet. Banken må fortsatt vurdere gjeldsgrad og betalingsevne. Kalkulatoren modellerer ikke tilleggssikkerhet; ikke legg kausjonistens boligverdi inn som kontant egenkapital.
Teller leieinntekter med i lånekapasiteten?
Banken kan ta med dokumenterbare og stabile leieinntekter i sin vurdering, men vurderer også utgifter og risiko for at boligen står tom. Ikke anta at hele annonsert leie blir godkjent. Be banken bekrefte inntektsgrunnlaget, og ta med netto leie etter utgifter i månedsbudsjettet uten å dobbeltelle beløpet.
Hvor mye kan jeg låne som enslig?
De samme ordinære grensene gjelder, men én inntekt må dekke alle faste utgifter. Legg inn egen inntekt, all gjeld og et realistisk månedsbeløp etter utgifter. Banken vurderer også om økonomien tåler renteøkning og inntektsbortfall.
Teller studielån?
Ja. Studielån inngår i samlet gjeld og reduserer rommet under fem-ganger-inntekt-regelen krone for krone. Den faktiske terminbetalingen inngår også i bankens vurdering av hvor mye du har igjen hver måned.
Kan medlåntaker øke lånekapasiteten?
Ja. Hvis dere kjøper sammen telles begges inntekter og gjeld. To personer med 600 000 kr i lønn hver kan ha opptil 6 millioner kroner i samlet gjeld (5x sum), mens én person alene maksimalt får 3 millioner. Begge står solidarisk ansvarlige for hele lånet.
Kan BSU brukes som egenkapital?
Ja. BSU kan brukes til kjøp av egen bolig. Skattefradraget er 10 prosent av årlig sparebeløp, inntil 27 500 kroner i året og 300 000 kroner totalt, og du kan spare til og med året du fyller 33 år.
Hvorfor kan banken tilby mindre enn kalkulatoren viser?
Fem ganger inntekt er et yttertak, ikke et løfte. Banken skal gjøre en individuell kredittvurdering og må ta hensyn til skatt, dokumenterte utgifter, barn, bil, felleskostnader, annen gjeld og hvordan økonomien tåler høyere rente. Banken kan også ha strengere interne krav.